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年，万科成为中国最大的房地产企业，这把地产一哥的宝座，万科一坐就坐了近20年。然而，形势正在发生变化。
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（年建成的上海万科城市花园）
年7月19日晚间，《财富》杂志“世界强”排行榜如期发布，最近入股新能源车企法拉第未来的恒大第一时间在各大媒体发出“喜报”，其排名大幅上升位达到名，碧桂园排名同样上升位来到名，绿地则上升25位排名。各大房企年成绩斐然，似乎都要突破天际，但与此形成鲜明对比的却是，曾连续十年蝉联“中国房地产上市公司综合实力榜”榜首的万科，今年排名下滑49位来到了名，媒体上几乎不见其相关报道。
不仅营收成绩不如恒大、碧桂园，万科目前的市值也都被其超越，截止7月20日收盘，万科市值亿，恒大亿，碧桂园则是亿元。
曾经中国房地产行业的领军企业、天之骄子，难道已经开始显露疲态，要拱手让出行业NO.1的宝座了吗？
1、守望者
王石籍贯安徽，年出生于广西柳州，在北京度过少年时光。作为新中国的同龄人，他当兵做工人，77年从兰州铁道学院毕业分配到广州工作。年，不满足于当机关干部的王石做出一个大胆的决定，辞去了公职，暂别了刚刚组建的小家，孤身一人来到了当时尚是一片荒山滩涂的深圳特区，开始了他的创业之梦。
经过一年的扑腾，王石开始悟出点门道，年他组建了现代科教仪器展销中心（即万科前身），利用特区在进口方面的优惠，不仅“倒卖”当时非常走俏的录像机，还搞起了服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂等等生意。到年，公司的净资产已经跃增至余万元。
提起这段原始积累的过程，王石非常坦然：“在市场秩序和规则建立以前，成功的背后肯定是投机，是冒险……英雄莫问出处嘛”。
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（早期王石讲解万科股权运作）
实际上，直至年年底，万科才以高出市场价十倍的价格，砸下资金万公开竞标获取了威登别墅地块，开始涉足房地产行业。同年，深圳市政府批准了万科的股份制改造方案，被王石称为“打开鸟笼”的机遇降临了——年，企业正式更名为万科企业股份有限公司，王石出任董事长兼总经理；年，万科完成了股份化改造，成功募集到了万元资金；年，万科正式在深圳交易所挂牌上市，由此拉开了万科千亿市值的征程。
无疑，在历史的赛道中万科从一开始就走在了前面——它是行业里面最早完成股份化、完成上市的。
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（万科——“深圳老五股”之一）
成立伊始的万科在近十年的时间里，四处出击，投资遍布十几个城市——北上沈阳，南下北海，东到上海，西进乌鲁木齐，涉足十几个行业——地产、贸易、零售、制造、文化、广告、印刷等等，但很快问题就变得尖锐起来了。
“最后我们发现，由于多方投资，资源分散，业务架构不合理，所以尽管有很好的管理制度，有很高的工作效率，利润回报还是都给消耗掉了。举例来说，同在深圳的康佳，和我们都是在80年代中期发展起来的，他们一直坚持走专业化道路，销售已经达到上百亿规模，而万科却一直在20亿左右徘徊。”王石后来回忆道。
痛定思痛，万科在王石的主持下开始收缩战线，由多元化转向以房地产为主业，以住宅为核心，以城市中、高档民居为主，由全国的13个城市转为重点经营深沪京津沈阳五大城市，并开始分期转让持有的30多家企业股份。
“集中资源做品牌”，这是对万科当时战略调整的高度概括，而“万科”这个品牌在现今也确实做到了深入人心，这种品牌意识与王石的个人风格和追求相关，甚至万科这家企业也打上了王石浪漫主义者的文化烙印。
“最壮丽的诗赋还没有书写／最华美的歌曲还没有吟唱／最绚烂的日子仍在前方／最宽广的海洋还没有远航……”一位女高管在万科年度会议上吟唱道。年1月12日，万科周刊公号发布了名为《守夜人大会：诗、海与道》的激情预言文章，记录了这个浪漫的场景。
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（姚老板的进击）
两年的万科股权之争万众瞩目、历经“宝万之争”、“华万之争”、“恒万之争”三个阶段，各色显赫人物轮番登场，最终王石用他的“情怀”成功击退了“野蛮人”的进攻，也在他即将从万科隐退之际，凝聚起了一众万科人的向心力。
34年的漫长时光转瞬即逝，王石的万科生涯终于落幕，在年万科股东大会上，王石说，“我的去留已经不是很重要，重要的是这个文化能延续下去，从某种角度来讲，我们都是万科的守望者”。
2、灵魂人物
年6月30日，这是对郁亮和王石来说都极其特殊的一天，在这一天举行的万科年度股东大会上，郁亮当选万科新董事长，王石正式卸任。加入万科27年后，郁亮终于迎来完全属于他的万科2.0时代。
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（王石与郁亮）
资料显示，郁亮年出生于江苏苏州，年考上北京大学国际经济学系，年大学毕业后分配到深圳外贸集团公司，相较于王石、柳传志、褚时健等具有传奇色彩的中国第一代企业家，郁亮的背景更出自“名门正派”。
年郁亮正式加入万科，年36岁的他正式担任总经理，此时房地产业务给万科创造的营收为24亿元左右。年轻，又不懂房地产，要如何执掌一家地产公司？
学财务出身的郁亮开始调整战略，剔除此前较为务虚的业绩考核指标，如区域建设等，专注于财务报表的前三页指标，诸如资本回报率、利润率、存货周转率等。不仅如此，他更在年推出10年销售千亿计划，并很快突破亿大关，在年达到了亿规模。
正在郁亮大施拳脚的时候，年危机悄然到来。汶川大地震“捐款门”事件，此前的拐点论和此后的万科降价事件，使万科良好的公众形象一落千丈，而这还不是最要命的，全球金融危机之下，万科经历了24年来的首次负增长。这是郁亮执掌总经理以来第一次遇到如此严峻的挑战。
重压之下，年的万科显得异常沉默，郁亮也极少露面，万科内部正在酝酿一场革命，而他正是这场变革主要的谋划者和操刀者。年在郁亮的带领下，万科开始了“上下半场转换”的业务转型——即由满足大规模居住需求转型为满足多样性需求；同时搭建更为先进的管理平台以应对日趋增长的业务规模——因为年搭建的管理平台支撑亿规模是没有问题，但此时的万科业务规模却已达到亿元。
与此同时，郁亮还提出了“”的高周转模式：即拿地5个月动工、9个月开盘、第一个月售出8成，产品必须6成是住宅。”
这场变革立竿见影，年万科业绩恢复，达亿。年突破千亿，仅用5年时间完成千亿计划。年，万科实现了两千亿规模。而无论是亿、亿、0亿、亿规模，郁亮带领下的万科都是行业中第一个冲破的。
根据中国指数研究院统计，-年间万科复合增长率为36.8%，高于行业13.1个百分点；市场占有率也从年的0.67%，提升至年的3.0%。与此同时，其发展速度也处于领先水平。
今年3月万科发布业绩公告，年公司实现销售金额亿元，同比增长45.3%；实现归属于上市公司股东的净利润.5亿元，同比增长33.4%；年底净负债率8.8%，持有现金亿元；商品房市场份额提升至3.96%。
在长达17年的“交接班”时间里，郁亮将万科业绩从24亿做到亿，增长超倍。如果说王石是宁愿冒险也要享受登顶喜悦的浪漫主义者，那郁亮就是步步坚实、节奏简单却恒定的现实主义者。在万科现代感的总部大楼前，有一条0米的塑胶跑道，在这里总能看到郁亮的身影，他说要跑到60岁。于是在他的带领下，长跑文化成为万科的一道风景，公司内部跑出了越来越多健将、飞人，在各大马拉松赛事中都不难寻到万科人的身影。
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（郁亮参加跑步比赛）
郁亮曾说，王石是英雄，我是普通人。但正是“普通人”郁亮，领队万科不仅完成了赛道上的长跑，更是引领了整个中国房地产的发展进程。
3、万科还是那个万科吗？
年，万科成为中国最大的房地产企业，这把地产一哥的宝座，万科一坐就坐了近20年。然而，形势正在发生变化。
在今年6月29日召开的万科年年度股东大会上，新总裁祝九胜称目前公司的业绩是“最好的水平”，而正是这“最好的水平”却已被碧桂园悄然超越；年5月25日发布的中国房地产上市公司综合实力榜，万科十一年来首次让出榜首，被恒大收入囊中。
而万科内部好像也陷入了迷茫期，从年首次提出战略转型为“城市配套服务商”，短短6年时间即又提出要成为“城乡建设与生活服务商”；从遭遇住宅地产主业瓶颈从而转向又一次多元化，涉足商业、物流、文旅、养老教育、长租公寓；甚至郁亮在年年度股东大会上表示“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了”。
年的房地产调控已逐渐进入深水区，半年时间全国各地调控政策落地近次，郁亮也称“中国的房地产行业在高速扩张期过后已经到了危急关头“，到底没有了王石的万科，开始的是一场全方位战略转型，还是又一次全面的衰退？